Emsal kira: artışın ölçüsü endeks değil, mahalle
Kavramlar
Olağan kira artışının ölçüsü yerel emsal kiradır; üstünde üç yıllık bir tavan vardır.
Türkiye’de ölçü TÜFE; Almanya’da olağan ölçü mahalledeki emsal kira.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Kiraya veren, kirayı ancak yerel emsal kira düzeyine kadar yükseltmeyi isteyebilir. Talebini bir dayanakla göstermek zorundadır; en yaygın dayanak belediyenin yayımladığı Mietspiegel tablosudur.
İki tür Mietspiegel
Einfacher Mietspiegel belediye ya da taraf temsilcilerince kabul edilmiş listedir. Qualifizierter Mietspiegel bilimsel yönteme göre hazırlanır ve düzenli olarak güncellenir; mahkemede daha güçlü bir dayanaktır. Talep yazısında hangisinin kullanıldığı yazar.
ÖnemliÜç yıllık tavan
Emsal düzeyin altında kalınsa bile artış, üç yıl içinde %20 ile sınırlıdır; konut piyasası sıkışık ilan edilmiş yerlerde bu oran %15’e iner. Yani “emsal daha yüksek” demek, bir seferde ona çıkılabileceği anlamına gelmez.
İlgili
Staffelmiete ile Indexmiete · Kira sık sorulanlar
Artış talebi geldiğinde
Kiraya verenin talebi, mevcut kiranın en az on beş ay değişmemiş olması, artışın emsal düzeyi aşmaması, üç yıllık tavanın aşılmaması ve dayanağın (Mietspiegel satırı, üç emsal konut, bilirkişi raporu ya da kira veri tabanı) gösterilmesi şartlarına bağlıdır; şartlardan biri eksikse talep geçersizdir. Kiracıya onay için iki tam ay düşünme süresi vardır; onay vermezse kiraya veren üç ay içinde dava açar ve mahkeme, emsal düzeyi bilirkişiyle belirler. Kiracı, kısmi onay verebilir. Konutun özellikleri (yapım yılı, büyüklük, donanım, konum) Mietspiegel tablosundaki hücreyi belirler ve kiraya verenin hücre seçimi kontrol edilir; yanlış hücre, artışı düşürür.
Türk kiracı için pratik
Türkiye’deki TÜFE artışı alışkanlığıyla Alman artış talebini kabul etmek pahalıdır; talep, kiracı derneğine (Mieterverein, yıllık üyelik ücretiyle) ya da belediyenin ücretsiz kira danışmanlığına götürülür ve Mietspiegel hücresi kontrol edilir. Belediyenin Mietspiegel tablosu çevrimiçi yayımlanır ve çoğu büyük şehirde hesaplayıcı vardır; Türkçe sürümü yoktur. Talep yazısının çevirisi, hangi dayanağın kullanıldığını anlamak için yeterlidir; dava için gerekmez. Onay verilmezse kiraya veren fesih yapamaz; artış reddi fesih sebebi değildir. Mobilyalı ve süreli kiralarda ayrı kurallar vardır. Çeviride “ortsübliche Vergleichsmiete” için “yerel emsal kira”, “Mietspiegel” için “kira endeksi tablosu” yerine “emsal kira tablosu” kullanılır; endeks kelimesi Indexmiete ile karışır.