Süreli kira sözleşmesi: sebebi yazılmamışsa süre yoktur

“Bir yıllığına tuttum, yıl bitti” cümlesi Almanya’da çoğu zaman yanlıştır.

Kural: belirsiz süre

Alman konut kirası kural olarak belirsiz sürelidir. Süre, ancak kanunun saydığı üç sebepten biri varsa konulabilir: kiraya verenin kendisinin ya da yakınının oturması, binanın yıkılması veya esaslı tadilatı, konutun hizmet konutu olarak bir çalışana verilmesi.

DikkatSebep sözleşmede yazılı olmalı

Sebep, sözleşme kurulurken ve yazılı olarak bildirilmelidir. Yazılmamışsa sözleşme belirsiz süreli sayılır — süre yazısı tek başına hüküm doğurmaz.

Türkiye’den taşınan alışkanlık

Türkiye’de belirli süreli konut kirası olağandır ve süre bitince sözleşme kendiliğinden uzar; kiracı süre bitiminde çıkmaya zorlanmaz. Almanya’da ise yapı terstir: süre istisnadır, gerekçesi belgede aranır.

Belge tarafı

Mietvertrag · § 535 BGB · Yazılı biçim şartı

Süre bitince

Geçerli bir süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en erken dört ay önce kiraya verene sebebin hâlâ geçerli olup olmadığını yazılı sorabilir; kiraya veren bir ay içinde cevap vermek zorundadır ve cevap gecikirse kiracı, gecikme kadar uzatma isteyebilir. Sebep düşmüşse (kiraya veren artık oturmayacaksa) kiracı, sözleşmenin belirsiz süreli devamını isteyebilir. Süre bitiminde kiracı çıkmazsa ve kiraya veren iki hafta içinde itiraz etmezse sözleşme belirsiz süreli olarak uzar. Süreli sözleşmede olağan fesih iki taraf için de kapalıdır; kiracı erken çıkmak isterse sonraki kiracı önerir ya da olağanüstü fesih sebebi gösterir.

Türk kiracı için kontrol listesi

Sözleşmede süre yazıyorsa hemen altında sebebin (Eigenbedarf, Abriss/Sanierung, Werkwohnung) yazılıp yazılmadığına bakılır; yazılmamışsa süre hükümsüzdür ve kiracı istediği kadar oturur, üç aylık fesihle çıkar. “Mindestmietdauer” (asgari kira süresi) ise başka bir kurumdur: kiracının fesih hakkını belirli süre (en çok dört yıl) askıya alır ve geçerlidir; Türk kiracılar bunu süreli sözleşmeyle karıştırır. Öğrenci yurdu ve mobilyalı geçici konutlarda süre daha serbesttir. Çeviride “Zeitmietvertrag” için “süreli kira sözleşmesi”, “Befristungsgrund” için “süre sebebi” kullanılır; Türk hukukundaki “belirli süreli kira” terimi yakın ama sonuçları farklıdır ve çevirmen notu eklenir.