Kira indirimi: talep edilmez, kendiliğinden doğar
Kavramlar
Kiralananın kullanımını bozan bir kusur varsa kira, kusur süresince kanun gereği azalır.
Almanya’da kira indirimi bir talep değil, kanunun kendiliğinden doğurduğu bir sonuç.
Kraft Gesetzes
Kiralananda kullanıma elverişliliği ortadan kaldıran bir kusur varsa kira borcu o süre boyunca doğmaz; elverişliliği azaltan bir kusur varsa kira uygun oranda azalır. Bunun için kiraya verenin onayı gerekmez.
DikkatTürkiye’den gelen refleks
Türk hukukunda kiracı, ayıp nedeniyle bedelde indirim ister. Bu refleksle hareket eden kiracı Almanya’da “önce izin alayım” diye bekler ve süre kaybeder; tersi refleksle hareket eden ise bildirim yapmadan ödemeyi keser ve temerrüde düşer.
Doğru sıra
Kusur bildirilir (Mängelanzeige), bildirildiği tarih ve kusurun kapsamı ispatlanabilir hâlde tutulur; indirim bildirimden sonraki dönem için işler. Önemsiz kusurlar indirim doğurmaz.
İlgili
Teslim tutanağı · Bildirim ödevi
İndirim oranı
Kanun oran vermez; mahkeme kararları yol gösterir: ısıtmanın kışın tamamen kesilmesi yüzde yüze yakın, sıcak su yokluğu yüzde on ila on beş, küf yüzde on ila otuz, sürekli inşaat gürültüsü yüzde on ila yirmi beş, asansör arızası üst katlarda yüzde beş ila on. Oran, brüt kira (yan giderler dâhil) üzerinden hesaplanır. Kiracı, oranı kendisi belirler ve fazla indirirse temerrüde düşme riski taşır; bu yüzden bildirim yazısında “ihtirazi kayıtla ödeme” (unter Vorbehalt) notu düşülür ve tam kira ödenip fark sonradan geri istenir. Kusur giderilince indirim biter.
Bildirim yazısı
“Hiermit zeige ich folgenden Mangel an: … . Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum … zu beseitigen. Die Miete ist gemäß § 536 BGB gemindert; ich zahle ab sofort unter Vorbehalt.” Fotoğraf, tarih ve varsa tanık adı eklenir; yazı kanıtlı yolla gönderilir. Kiraya verenin giderme süresi makul olmalıdır (ısıtma için günler, küf için haftalar). Kiraya veren gidermezse kiracı, giderme masrafını kendisi yaptırıp kiradan düşebilir; ama önce süre vermek şarttır. Türkçe konuşan kiraya verenle Türkçe yazışma mümkündür, ama mahkeme için Almanca yazı gerekir; Türkçe yazının çevirisi sonradan yaptırılabilir. Bildirim yapılmamış dönem için indirim geriye dönük istenemez.