Modernizasyon payı: masrafın bir kısmı kalıcı kirada
Kavramlar
Modernizasyon masrafının yıllık bir oranı kiraya eklenir ve metrekare bazlı bir tavana tabidir.
Bu artış geçici değildir: masraf kapandıktan sonra da kira eski düzeyine dönmez.
Neyin karşılığı
Yalnızca modernizasyon sayılan işler paya girer: enerji tasarrufu, kullanım değerini kalıcı olarak artıran değişiklikler, konut koşullarının sürekli iyileştirilmesi. Onarım ve bakım (Instandhaltung) bunun dışındadır ve masrafı kiracıya yansıtılamaz — bu iki kalem faturada ayrıştırılmak zorundadır.
ÖnemliYıllık oran ve tavan
Harcanan masrafın yılda %8’i kiraya eklenebilir. Üstünde ayrıca metrekare bazlı bir tavan vardır: artış, altı yıllık dönemde belirli bir metrekare tutarını aşamaz ve düşük kiralı konutlarda bu tavan daha da düşüktür.
Türkiye’de karşılığı yok
Türk kira hukukunda, yapılan iyileştirme masrafının kiraya kalıcı biçimde eklenmesini sağlayan böyle bir kalem bulunmaz; masraf tartışması sözleşme yenilemesine kalır.
İlgili
İşletme giderleri · Emsal kira
Bildirim ve itiraz
Kiraya veren, işe başlamadan en az üç ay önce modernizasyon bildirimi (Modernisierungsankündigung) gönderir; bildirim, işin türünü, kapsamını, başlangıç ve süreyi ve beklenen kira artışını Textform ile bildirir. Kiracı, işin bitiminden sonraki artış bildiriminde masraf dökümünü, onarım payının düşülüp düşülmediğini ve tavanın uygulanıp uygulanmadığını kontrol eder. Artış, bildirimin ulaştığı ayı izleyen üçüncü ayın başından itibaren ödenir; bildirim usulsüzse altı ay ertelenir. Kiracı, ekonomik sertlik (kira, hane gelirinin belirli oranını aşacaksa) ileri sürebilir ve bunu bildirimden sonraki ayın sonuna kadar yazılı yapar; sertlik itirazı enerji tasarrufu zorunluluğunda sınırlıdır.
Kiracının özel fesih hakkı
Modernizasyon bildirimi alan kiracı, bildirimin ulaştığı ayı izleyen ayın sonuna kadar olağanüstü fesih yapabilir ve fesih, bir sonraki ayın sonuna işler; bu, üç aylık olağan süreden kısadır ve Türkiye’ye dönüş planlayan kiracı için kullanışlıdır. Fesih yapılırsa modernizasyon artışı hiç ödenmez. Ayrıca kiraya veren, modernizasyon sırasında konutun kullanılamayan kısmı için kira indirimi kabul etmek zorundadır; enerji tasarrufu işlerinde ilk üç ay indirim kapalıdır. Kiracı, modernizasyon masrafının bir kısmını devlet desteğiyle (KfW kredisi) karşılanmışsa o kısmın düşülmesini isteyebilir; dökümde destek satırı aranır. Çeviride “Modernisierungsumlage” için “modernizasyon payı” kullanılır, “tadilat zammı” denmez.